这是一个值得所有房地产财务人员都关注的案例

前言：

近日，一个由江苏省淮安市税务局稽查局发布的案例，非常经典，与很多企业的做法高度相似，值得我们所有财务人员都认真阅读并思考。

国家税务总局淮安市税务局稽查局

税务行政处罚决定书送达公告

淮税稽送达公告〔2019〕01010号

全文有效

2019.5.30

淮安南峰房地产开发有限公司：

  根据《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第一百零六条规定，因采用其他送达方式无法送达淮税稽罚〔2019〕216568号《税务行政处罚决定书》，现向你单位公告送达。自公告之日起满30日，即视为送达。

  限你单位见此公告后按《税务行政处罚决定书》的要求到国家税务总局涟水县税务局接受税务处理。

  附件：税务行政处罚决定书

       国家税务总局淮安市税务局稽查局

        2019年5月30日

国家税务总局淮安市税务局稽查局税务

行政处罚决定书

淮税稽罚〔2019〕216568号

淮安南峰房地产开发有限公司：（纳税人识别号：320826679840611）

经我局（所）涉税，你单位存在违法事实及处罚决定如下：

一、违法事实

1、你单位2009年10月26日起向银行贷款3000万元，贷款期2年，贷款期间共计支付费用（利息支出+为取得贷款而支付的贷款增益支出）4476795.55元，均已计入开发成本，具体结转主营业务成本的年度和金额为：2010年度1182183.87元，2011年度270275.31元，2012年度901755.91元，2013年度1889721.92元。你单位在支付贷款利息费用的同时，无偿借款给其关联企业嘉和房地产开发有限公司、淮安丽都置业有限公司以及安徽丽都置业有限公司。其向银行贷款再无偿借款给其关联企业使用而为此支付的计入开发成本的借款费用属于与自己无关的借款费用，不得税前扣除，共计2468220.72元。应调增你单位应纳税所得额为：2010年度为-309806.78元，2011年度为-230443.37元，2012年度为262106.70元，2013年度为1300180.24元，2014年度为140947.55元；调减其保留的未售开发产品成本共计61580.11元，其中：未售商铺328.94元；幼儿园30178.81元；半地下车库31072.36元。

2、2014年，你单位将所售的架空层车库当做半地下车库申报。实际销售半地下车库27.44平米，申报销售半地下车库193.63平米，应列支2014年度主营业务成本137510.57元，实际列支621488.40 元。应调增你单位2014年度应纳税所得额483977.83元。

3、你单位财务人员将未售的商铺当作配套设施处理，将其开发成本121637.22元一次性转入2014年度主营业务无成本。应调增你单位2014年度应纳税所得额121637.22元。

4、你单位将第1-12、15、16、19、20号楼架空层改造成车库销售，截止2014年12月31日，共计改造车库2188.44平方米，已销售1531.23平方米，未售657.21平方米。应归集开发成本4649928.40元，其未售部分应保留开发成本1396419.11元，已全部计入2014年度主营业务成本，应调增你单位2014年度应纳税所得额1396419.11 元。

上述违法事实，根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发【2009】第031号）第十一条、第十二条、第十四条、第十七条、第二十一条、第二十八条以及第二十九条之规定，你单位所开发的莱茵  风情项目应区分期间费用和开发产品计税成本，并按照合理的方法在当期已售、未售开发产品中分摊，其中：

第1项违法事实，属于“与取得收入无关的其他支出”，根据《中华人民共和国企业所得税法》（主席令【2007】第063号）第十条第一款第八项“在计算应纳税所得额时，下列支出不得扣除：（八）与取得收入无关的其他支出”之规定，不得税前扣除，应全额调增其列支当年应纳税所得额，其中： 2012年度262106.70元，2013年度为1300180.24元，2014年度140947.55元。同时，调减你单位保留的未售开发产品成本共计61580.11元，其中：未售商铺328.94元；幼儿园30178.81元；半地下车库31072.36元。

以上第2、3项违法事实，根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发【2009】第031号）第二十八条第一款第三项“对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除”之规定，其当期未售半地下车库和商铺，不得计入当期主营业务成本，应调增你单位：2013年度应纳税所得额121637.22元；2014年度应纳税所得额483977.83元。

以上第4项违法事实，根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发【2009】第031号）第二十六条第一款第三项“（三）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算”之规定，你单位改造的架空层车库应单独核算成本，按照《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发【2009】第031号）第二十八条第一款第二项“（二）对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本, 并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象”和第二十九条第一款“共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象”之规定，其未单独核算的架空层车库应归集开发成本4649928.40元，根据国税发【2009】第031号文第二十八条第一款第三项之规定，你单位未售架空层车库应保留开发成本1396419.11元，应调增你单位2014年度应纳税所得额1396419.11元。

综上，应调增你单位应纳税所得额为： 2012年度262106.70元，2013年度为1421817.46元，2014年度2021344.49元，同时你单位2014年度原有亏损428244.77元。根据《中华人民共和国企业所得税法》第一条、第二条、第三条、第四条、第五条、第八条以及第二十二条之规定，你单位应补缴企业所得税： 2012年度为65526.68元，2013年度为355454.37元，2014年度为398274.93元，合计补税819255.98元。

二、处罚决定

根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条之规定，你单位上述违法事实定性偷税，决定对你单位所偷税款819255.98元处1倍罚款819255.98元。

以上应缴款项共计819,255.98元。限你单位自本决定书送达之日起15日内到国家税务总局涟水县税务局缴纳入库。到期不缴纳罚款，我局（所）可依照《中华人民共和国行政处罚法》第五十一条第（一）项规定，每日按罚款数额的百分之三加处罚款。

如对本决定不服，可以自收到本决定书之日起六十日内依法向国家税务总局淮安市税务局申请行政复议，或者自收到本决定书之日起六个月内依法向人民法院起诉。如对处罚决定逾期不申请复议也不向人民法院起诉、又不履行的，我局（所）将采取《中华人民共和国税收征收管理法》第四十条规定的强制执行措施，或者申请人民法院强制执行。

---

来源：国家税务总局淮安市税务局

版权申明:感谢作者的辛苦创作，作品的著作权归原作者所有,若未能找到作者或出处以致未能注明还望谅解！如本公众号无意中侵犯了您的权益,请及时告知（13718703875）,我们将立马处理！

★坚持更新分享真心不易，恳请大家随手转发到朋友圈，让更多人收益！帮我增加一个读者，都是对我莫大的鼓励与支持！谢谢大家！

【最新房地产建安财税经典课程推荐】

【点击下面标题链接查看课程讲义】

房地产建安财税系列培训课程，火热报名中...！

       

参加培训加微信咨询

好课不要错过

预约报名：010-80574763 （找刘翔老师联系）

移动电话: 137 1870 3875（兼微信号）

报名专用邮箱：[e-mail]  

【现场课程收费标准】

单次收费：3680/人 (建议加入我司会员，会员一人次合一千元左右、非常实惠！)

会员收费如下：

（1）普通卡会员：9680元（6人次现场学习，首次最多限4人）赠送（8本财税书+10个音频课程+U盘版财税快讯+精美礼品）

（2）贵宾卡会员：17800元（13人次现场学习，首次最多限5人）赠送（13本财税书+13个音频课程+U盘版财税快讯+精美礼品+移动电源）

（3）钻石卡会员：26800元（23人次现场学习，首次最多限8人）赠送（16本财税书+16个音频课程+U盘版财税快讯+精美礼品+移动电源+价值3000元飞狼财税通软件一套）

（4）集团卡会员：46800元（33人次现场学习，含1天我方指定讲师内训）赠送（19本财税书+19个音频课程+U盘版财税快讯+精美礼品+移动电源+价值3000元飞狼财税通软件一套）    

【网上课程收费标准】

1、3000元收费给予企业2800听课积分

2、9680元收费给予企业一年网上听课所需积分、网上课程随意听，另外给予企业现场听课6人次、加年会赠送2人次，共8人次现场听课机会。

19年最新出版房地产建安财税书籍

《一本书看透股权架构》

作者：李利威

出版时间：2019年4月

（书款：79元 快递费12元，偏远20元）

书籍名称：

《土地增值税清算全流程操作实务与案例 》

作者：董宏，成秀美，施玉明，王亮

出版时间：2019年4月

（书款：98元 快递费12元，偏远20元）（书款：98元 快递费12元，偏远20元）

作者简介

董  宏

国家税务总局南京市税务局稽查局稽查人员，从事税务稽查一线工作二十多年，业务上擅长大要案检查，尤其是房地产企业税务稽查，近10年来完成涉案税款千万元以上稽查案件十多起。业务理论探讨方面，在公开杂志、报纸上发表文章多篇，具有一定的实战和理论水平。

成秀美

南京中鸿汇则税务师事务所合伙人，长期从事一线财税审计工作，在各类财税审计及涉税项目运作方面具有丰富经验与专业见解。近几年已经完成近百个房地产企业的土地增值税清算项目，同时为众多央企及世界500强企业提供财税服务，在营改增业务转换交替过程中，辅导了大量房地产开发企业营改增涉税业务的处理。

施玉明

原国家税务总局南京市地方税务局稽查局稽查人员，现任金象国际集团副总裁。曾长期从事税务稽查一线工作，业务上擅长房地产企业税务稽查及土地增值税清算，在税务生涯中完成过二十多起涉案税款在千万元以上的稽查、土地增值税清算检查案件。在企业任职后，主持集团层面的财税、投资管理等工作，兼具在税务机关和企业的工作经验。

王  亮

国家税务总局南京市税务局稽查局干部，长期从事税政解释、案件审理和具体税收稽查工作，近10年期间，参与数十起重大税务稽查案件的审理工作，参与多项基层税务重大征管工作的推进，在营改增业务转换中，参与营改增业务的教学辅导，具有非常全面和丰富的税政解释经验。

全书逻辑顺序：

清算前期工作、清算收入确定、扣除项目确定、清算成果4大环节

每个环节分为：

清算操作、鉴证政策、清算政策、税务审核4个部分

清算业务流程梳理

清算鉴证规定归纳

清算涉税政策对比

清算综合案例剖析

清算税务审核要点

剖析土地增值税税收规则，梳理各地政策差异，明确核心操作要点

（书款：89元 快递费12元，偏远20元）（书款：98元 快递费12元，偏远20元）

内容简介

本书所谓“108式”，是指企业并购房地产税务规划方案设计和审查过程中经常用到的108种税务规划工具，分别在本书第六章、第七章、第八章和第九章有详细的解读。“108式”的名称如下：

作者简介

齐红雷，男，毕业于著名高校高等数学专业，正式从事律师职业已超过20年。于2009～2010年在清华大学继续教育机构PE总裁班学习一年，现为北京德和衡（石家庄）律师事务所高级合伙人并任合伙人会议主席一职。
自2003年开始，专门从事房地产专业法律服务，主要从事房地产投融资方面的地产金融业务，至今已度过15个春秋。
自2009年开始，特别关注企业并购过程中房地产税务规划业务，至今已整整10年，是“三务合一税务规划理论的核心创始人。
现如今，主要从事企业并购房地产税务规划方案设计和审查工作（数年内没有学习其他手艺的打算）。目前的客户还是以房地产企业为主。
·某房地产企业100亿元商业综合体资产剥离方案设计
·某房地产企业230亩别墅项目整体转让方案设计
·某房地产企业两栋写字楼整体转让方案设计
·某房地产企业7亿元转让全部公司股权方案设计

（书款：89元 快递费12元，偏远20元）

78元/本，运费12元偏远地区除外

订购方式：

购买书籍直接添加微信13718703875

 备注：购书

      欢迎大家订购！